Andrahandskalkyl för bostadsrätt, hus och hyresrätt
Vad får du egentligen kvar när du hyr ut?
Skatten på uthyrning är inte en procentsats på hyran. Den räknas på hyresintäkten minus 40 000 kronor och minus ett avdrag som beror på bostadstypen, och först på det som blir kvar tar Skatteverket 30 %. Här ser du siffrorna för din egen hyra — utan konto, utan formulär.
- Rätt avdrag för bostadsrätt, hus, ägarlägenhet och hyresrätt
- Visar både per månad och för hela året
- Ingenting skickas någonstans — allt räknas i din webbläsare
Räkna på din uthyrning
Välj bostadstyp, fyll i hyran och hur många månader du hyr ut. Svaret uppdateras direkt.
Ange hyran du tar ut, inte din egen kostnad för bostaden.
Alla får dra av 40 000 kr per bostad och år. Hus och ägarlägenhet får dessutom dra av 20 % av hyran, bostadsrätt den del av månadsavgiften som gäller de uthyrda månaderna (inte kapitaltillskott) och hyresrätt den hyra du själv betalar för samma period. Äger ni bostaden tillsammans delar ni på schablonavdraget. Källa: Skatteverket, uthyrning av privatbostad.
Så räknar Orcan
Tre steg, samma regler som Skatteverket tillämpar på uthyrning av en privatbostad.
Summera hyresintäkten
Allt du får i hyra under året, oavsett om det är en månad eller tolv. Hyran ska vara skälig och marknadsmässig — den som hyr i andra hand ska inte betala mer än vad bostaden är värd.
Dra av 40 000 kronor och tilläggsavdraget
Schablonavdraget är 40 000 kronor per år och gäller per bostad, inte per person. Sedan kommer tilläggsavdraget: 20 % av hyran för hus och ägarlägenhet, avgiften för de uthyrda månaderna för bostadsrätt, din egen hyra för samma period för hyresrätt.
Skatta på det som blir kvar
Överskottet beskattas med 30 % i inkomstslaget kapital och redovisas i deklarationen. Blir det inget överskott blir skatten noll.
Reglerna i korthet
Det här är de fyra saker som avgör din skatt — och de vanligaste felen vi ser i andras räknare.
- 40 000 kr per år, inte per månad
- Schablonavdraget gäller hela året även om du hyr ut en enda månad. Hyr du ut två bostäder får du ett avdrag per bostad.
- 20 % av hyran — bara för hus och ägarlägenhet
- Hyr du ut ett hus eller en ägarlägenhet drar du av 20 % av hyresintäkten ovanpå schablonen. Därför landar den skattefria gränsen där på 50 000 kronor om året.
- 30 % skatt på överskottet
- Inte på hela hyran. Ett överskott på 20 000 kronor ger 6 000 kronor i skatt — inte 30 % av hyresintäkten.
- Bostadsrätt: avgiften i stället för 20 %
- Hyr du ut en bostadsrätt drar du av den del av månadsavgiften som gäller de uthyrda månaderna, men inte kapitaltillskott. El och räntor är inte avdragsgilla.
Fyra misstag som kostar pengar
- Att hyra ut utan föreningens godkännande. I en bostadsrätt måste styrelsen godkänna andrahandsupplåtelsen innan kontraktet börjar gälla.
- Att glömma deklarera hyran. Överskottet ska tas upp i deklarationen även om hyresgästen betalar kontant eller via en förmedling.
- Att räkna på ett halvår som helår. Avdraget är per år — hyr du ut sex månader gäller fortfarande hela schablonavdraget, men bara sex månaders intäkt.
- Att tro att depositionen är en intäkt. Depositionen är en säkerhet som ska tillbaka, inte hyra.
Guider till uthyrningen
Kontrakt, godkännande, skatt och allt annat som dyker upp innan och efter en uthyrning.
Vanliga frågor
Hur mycket får jag hyra ut för skattefritt?
Det beror på bostadstypen. Alla får dra av 40 000 kronor per bostad och år. Hyr du ut ett hus eller en ägarlägenhet drar du dessutom av 20 % av hyran, så skatten börjar först över 50 000 kronor om året. För en bostadsrätt är gränsen 40 000 kronor plus avgiften för de uthyrda månaderna.
Vad drar man av när man hyr ut sin bostadsrätt?
Schablonavdraget på 40 000 kronor per år plus den del av månadsavgiften till föreningen som avser de månader du hyr ut. Den del av avgiften som är kapitaltillskott får du inte dra av. 20 %-avdraget gäller bara hus och ägarlägenheter, inte bostadsrätter.
Hur mycket skatt betalar man?
30 % på överskottet. Överskottet är hyresintäkten minus 40 000 kronor och minus tilläggsavdraget: 20 % av hyran för hus och ägarlägenhet, avgiften för uthyrda månader för bostadsrätt eller din egen hyra för hyresrätt. Avdragen kan aldrig bli större än intäkten, så skatten blir som lägst noll.
Måste föreningen godkänna att jag hyr ut i andra hand?
Ja. Om du bor i bostadsrätt behöver du styrelsens godkännande innan du hyr ut, och det finns skäl som kan nekas. Hyr du ut ditt eget hus behövs inget godkännande.
Hur räknar jag om jag hyr ut min hyresrätt i andra hand?
Du drar av 40 000 kronor plus den hyra du själv betalar för de månader du hyr ut. Välj Hyresrätt i kalkylen och fyll i din egen hyra. Hyresvärden måste ha godkänt andrahandsuthyrningen.